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昆泰大厦

昆泰集团集十年实力倾心打造的朝外大街作为北京CBD的门户和北京市第三大商业大道，昆泰大厦就是昆泰集团开发整个朝外大街的收官之作，占据朝外大街Zui核心位置，是集化公寓、酒店式公寓、甲级写字楼和环绕式商业街为一体的大型综合建筑体。也是目前整个朝外商圈zhonggong能Zui齐全、位置Zui显赫、设施Zui完善的集大成者。

昆泰大厦位于朝阳门立交桥300米，距CBD写字楼商圈1KM。项目总建筑面积200,000平方米。其中甲级写字楼面积约70,000平方术，酒店式公寓约3.3万平方米，公寓约2.5万平方米，环绕商业约1.6万平方米。另外在整个项目的东侧是东岳庙文化广场。甲级写字楼楼高94.3米，共27层，集高速信息系统、办公化自动化、管理自动化于一体。

昆泰大厦办公楼层在平面上采用大开间设计，办公空间可以任意分割。 酒店式公寓位于建筑北侧，呈L型，楼高45米，共14层，全套精装修设计，户型划分以40平方米为基准设计，是商业服务、酒店式服务中Zui具投资价值的物业。 是朝外大街成为第三条商业大道的功能补充，将成为朝外大街Zui时尚、Zui活力、Zui具吸引力的环绕商业街区。环绕型商业不仅连接了丰联广场与华普商业的商业流，还继续延伸或滞留消费群。

昆泰大厦将以完美的商业形态，的生活样板，的投资回报和时尚动感的色彩组合，成为北京朝外大街Zui核心的动感之都、时尚之都、文化之都，是整个朝外大街开发Zui浓墨重彩的一笔，成为尚未完善的CBD的样板品牌。

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北京核心商业地段写字楼空置率超30%，租金回落。国贸、望京等地写字楼见证租赁市场冷热变化，企业面临经营压力，租户选择增多，市场进入以价换量周期。

摘要由作者通过智能技术生成

高层写字楼的电梯不开了？

在写字楼市场，空置率反映市场的供需关系，租金反映企业的承租能力。这两项指标直观折射出一座城市动态的发展实况。地产行业普遍认为，空置率在10%左右是比较健康的水平，20%是问题出现的警戒线。而写字楼空置率超过30%则需要密切关注。

2023至2024年，北京金融街、国贸、望京、中关村、丽泽等核心商业地段，部分写字楼空置率上涨到30%以上，租金却退回十二三年前的水平。这些精致体面的甲级写字楼，往往兴建于宽松的货币政策和乐观的投资情绪中。但现在大环境处于调整期，它们率先见证了商业地产租赁行业的冷热变化。

国贸CBD丛聚着北京Zui摩登的写字楼，玻璃幕墙在阳光下灿然。曾经，这里的商办租金也像楼宇般高耸，一个角落里空置的工位，比保安每日在旋转门口站岗的劳动更值钱。

一家入流的金融类企业，理应将办公室设在这样体面的写字楼。《繁花》中90年代的上海，爷叔教阿宝做生意的第一课，就是下血本包下和平饭店Zui高层套房，再换身定制西装，掌握“派头”和“噱头”。

杜冰在一家投融资企业工作，2023年6月入职。他发现老板在谈业务时，很爱以一种低调顺滑、明贬暗褒的话术，透露公司位于国贸CBD超高层写字楼的信息。老板间的落地窗外，隔条马路就是央视大裤衩的建筑力学景观。

入职时，投融资行业已经寒气弥漫。彼时老板因项目运营乏力，对员工绩效工资进行了间接下调，岗位的上一批员工因此全部离职。

不过，身为写字楼内的打工人，杜冰即使手拿低于行业平均水平的工资，也能在通勤时走路带风。“每天在这样的环境和物业条件中度过职场生活，相当于变相的精神补偿了。偶尔在工位通宵加班后，还能被大裤衩反射的第一缕晨光治愈。”

然而，到了2023年尾，资本市场的寒气进一步渗透至公司里的基层员工。

杜冰发现，公司的出差车马条件越来越苛刻，连人事部采买的抽纸都变薄了。他常去楼层中部的公共空间办公，每次还不到下午6点，就有物业的人来关掉他头顶以外区域的灯。

今年初，写字楼原本的物业方合同到期不再续签，新一年的物业服务由CBD集团旗下公司接标。不久后，杜冰的公司也因经营维艰，砍掉了一个项目，从28个工位的办公室，搬到了整座大厦规格Zui小的甩租办公室，12个工位还有4个空闲。

杜冰回想刚刚开启北漂生涯的2019年，这座城市的Zui高楼中国尊和相邻的正大中心相继入市，国贸CBD成为包括他在内众多北漂白领的梦想工作地。那一年，位于奥林匹克公园的亚洲金融大厦、丰台区的丽泽SOHO等甲级写字楼也在北京纷纷落地。

银行分析师安德鲁·劳伦斯曾在1999年提出“摩天大楼指数”，他认为摩天大楼的大规模投建是一种预警信号，因为经济过热时期的过度投资往往是不可持续的，大楼建成后可能会面临大环境的周期波动。

受全球金融危机和2008奥运会的影响，2009年北京跃现大批新增写字楼集中入市，而2019年北京优质写字楼新增供应量超90万平方米，是仅次于2009年的历史Zui高值。

高企的写字楼供应量，反映出当时社会经济复苏的决心，与此同时，北京甲级写字楼空置率也随着供给增加提升了。

2018年，北京整个写字楼市场空置率仅为7.6%，平均租金427.5元/平方米·月——这是北京有统计以来的Zui高租金。

但短短一年间，北京甲级写字楼空置率抬升至15.9%，创下10年来的新高。同时，甲级写字楼市场的平均租金降至377.5元/平方米·月，乙级写字楼降至227.0元/平方米·月。

美团创始人王兴曾在其饭否主页感慨，“听到一个段子：2019可能会是过去十年里Zui差的一年，但却是未来十年里的一年。”

从写字楼市场来看，这条段子似乎一语成谶

自2019年起，北京写字楼市场一路下行，空置率整体不断攀升。戴德梁行数据显示，至2024年三季度，北京写字楼市场空置率为18.2%，同比上升1.2%，环比上升0.2%；平均租金为266.1元/平方米·月，同比下降13.5%，环比下降4.7%。

在产业与经济的双重挑战期，北漂数年的杜冰终于进入梦想中的CBD大厦工作。可剥去糖衣后，他很快对写字楼祛魅了。“还不如进银行，虽然拿的工资差不多低，但至少能给自己的简历镀层金。”

2019年，北京依赖融资维生的创业公司大批从写字楼退租。创业第三年的赵阳也是浪潮里的一员。

疫情之初，他把公司搬到了泛国贸地区价格洼地的乙级写字楼。这个地段的写字楼，见证了近10年来的行业兴衰和公司汰换，从传媒、影视、金融，到后来的服务业和电商。

对比如今腰斩的价格，2019年的租金还处于较高位，免租期等福利也不多。捱至疫情结束，赵阳公司受大环境影响，有时现金流卡顿，季付的租金只能勉强按月支付。

个人创业处境陷入泥沼，赵阳感到压力从四面八方不停叨啄内心。外界更庞大的动荡则是，2023年至今，整个北京写字楼市场进入以价换量的下沉周期。

赵阳公司所在园区，平均租金从5元/平方米·天降到了3元，空置率10-15%；对面租金6元的写字楼空置率高达30-35%；附近降幅Zui狠的甲级写字楼，从十几元降到了四五元。

赵阳多次找二房东商量降租，但由于合同租期未到，提前退租要赔付高昂的违约金。赵阳在谈判中拿不到主动权，只能眼睁睁被高点租下的办公室套牢。

写字楼是行业迭代的载体，也是经济趋势的缩影。理论上，即使市场降价，写字楼的租赁方也可以根据合同租期，或短期的空置来维持租金水平。但是这一次的复苏远比大家想象中漫长。

不久前，赵阳办公室租约还剩半年时，写字楼的原始业主直接找上门，表示愿意减免半个月房租，3万元。若到期后续租，业主可再提供1-2个月的免租期。

在写字楼租赁行业，二房东通常以较低价租下一栋写字楼的多层或多间商办，改装后再提高差价租出。当业主跳过二房东开始主动降价，提前挽留存量客户，说明市场真正跌到了绝地。

除租金外，写字楼市场困境体现在物业服务上，则是各种降本细节上的“骚操作”。

例如，赵阳所在写字楼男厕的保洁员从大爷换成了阿姨——阿姨的工资是每天100元，在清洁工市场，男性的劳动力价格普遍要比女性更高。

为了省电费，写字楼大堂不到晚8点就熄了灯。昏暗中，两位保安百无聊赖地趴在前台，只有共享充电宝的指示灯映照他们的脸庞。不久前，物业给洗手池水龙头安装了水量更小、但水压过大的外接头，被投诉后又换成另一款防溅水接头。

Zui近赵阳Zui头疼的是，二房东频繁登门游说，希望他到期后续租同楼的其他房源。还提到有一些在租期内的公司，问他能否帮忙分担一部分房租，与他们合并办公。“过去二房东一直对我们超级差，我已经害怕和他们继续打交道了，感觉是把伤过的心拿出来再伤一遍。”

赵阳在这栋写字楼经历了5年搓磨，办公室共50个工位，如今空缺了小一半。他已经做好决定，明年在附近另寻合适的办公室，拥抱外界和内心的变化。

不久前，一条吐槽望京写字楼的朋友圈在网络流传，称Zui高55层的“中国锦”只剩一部电梯运行。

中国锦是望京核心区的Zui高建筑，归属绿地中心。地上共55层，其中Zui高的10层为行政公寓及商务会所。

Zui近我进行了实地探访，了解到出现上述情况是因为公寓专用的电梯需要换钢丝绳，维修配件暂未到齐，因此高层的公寓一度仅有两部电梯可使用。42层以下为商用办公，分为低、中、高三个区，分别配有六部电梯，可以正常使用。

虽然只开一部电梯的超高层写字楼是乌龙事件，但望京写字楼的确已安静了许久，无论是物理意义上还是商业叙事层面。

望京地产时代的崛起，经历了长达10年的建设。

随着绿地中心、昆泰中心、保利国际、望京SOHO等地标写字楼落成，2015年，国内市值Zui高的互联网企业阿里巴巴，斥资16.8亿元买下望京绿地中心A座，次年又买下了昆泰嘉瑞中心，在望京落户。

加上浦项制铁、锤子科技、微软、索尼等头部企业的重磅进驻，引领北京各大科技互联网公司在此聚集。2019年望京写字楼市场的黄金期，空置率仅为11%。

而让望京从“北京第二CBD”重回睡城的拐点是，2024年，阿里巴巴北京总部从望京迁至来广营，金辉大厦、绿地中心、昆泰大厦、望京SOHO、利星行广场、融新科技大厦等写字楼因而腾退出大量空间。

如今，阿里巴巴仅剩阿里健康、高德、饿了么等项目在绿地中心A座办公。今年3月，该写字楼的物业公司从万科变更为特发。目前望京写字楼整体的空置率达到25-30%，租金在3.5-5.5/平方米·天。

阿里文娱随总部搬到更北边的来广营后，中国锦的高区空出5个整层。2023年至2024上半年，还有一批科技和传媒类的创业公司迁走。

过去中国锦的平均租金是10元/平方米·天，今年直接砍半，租金里物业、供暖、发票全含。部分打折办公室还配套二手工位和吊顶，可拎包入驻。物业工作人员表示，“我们项目就很识时务吧，也不会端着什么的，能租就租了。”

对比综合类商业园区，望京这样定位明确的商务区内，租户结构相对单一，大部分都是科技和互联网行业，因此一旦行业下行，供求关系其实会加速失衡。

而且对于高端定位的甲级写字楼来说，物业空转的运营成本也更高，所以面对攀升的空置率，望京写字楼成了名副其实的乙方市场。空置房源过剩，留给租户的选择空间很广，写字楼只能随行就市。

与中国锦相邻的浦项中心是望京定位Zui高端的写字楼之一，由韩国财阀之一的“浦项制铁”开发，该企业地位相当于中国的首钢。写字楼的物业和租赁业务由第一太平戴维斯负责。

物业工作人员称，疫情期间浦项中心的租金从10多块降到了7块，目前空置率不到20%。这个数字在望京写字楼里能算上位区，有报道称2023年望京SOHO的空置率已接近50%。

不过虽然空置率高企，近期询价望京写字楼的租户却不少，因为大家都听闻阿里撤走，租金一降再降。失落的望京拥有了北京性价比福地的新标签。